Hotel Feasibility Study: 4 Factors
Semua fasilitas akomodasi - apapun bentuk dan kelasnya menawarkan produk yang sama: kamar, ditambah sebagian menyediakan juga produk food & beverage.
Jadi dengan kondisi persaingan bisnis akomodasi saat ini, produk akomodasi yang sesungguhnya adalah: experience. Yaitu kesan atas proses yang dialami oleh setiap tamu pada saat menggunakan fasilitas dan pelayanan yang tersedia di fasilitas akomodasi.
Experience bukan hanya tanggungjawab pengelola saja - dalam hal ini manajemen, tapi tentunya berawal dari persiapan investor/owners - selaku pemilik bisnis.
Karenanya membangun hotel ataupun membeli hotel yang sudah jadi (operating), banyak faktor yang harus dipertimbangkan, terutama sebagai berikut:
LOKASI
:max_bytes(150000):strip_icc()/Maplocation_-5a492a4e482c52003601ea25.jpg)
Pada dasarnya, lokasi menentukan prestasi.
Meskipun nyatanya dimasa sekarang ini, beberapa daerah khususnya di Indonesia membuktikan bahwa berbagai fasilitas akomodasi dengan lokasi yang dianggap terpencil pun bisa punya occupancy bagus, tergantung pada experience yang disebutkan diatas, juga sistem pemasaran - notabene digital, akan sangat berpengaruh pada keberhasilan bisnis hotel.
Mengenai lokasi, setidaknya harus punya akses kendaraan seukuran mobil biasa pada umumnya. Makin mudah aksesnya, berarti makin strategis lokasi properti - begitupun sebaliknya.
KAPASITAS
Mencakup besaran fasilitas yang akan tersedia di properti akomodasi tergantung tipe dan kelasnya. Misalnya hotel budget hanya menyediakan kamar berikut bathroom, serta lobby yang multifungsi sebagai area reception, juga living dan dining area. Pada hotel kelas bintang 3 keatas biasanya ada tambahan beberapa area terpisah seperti restoran, function room, hingga kolam renang, fitness center dan spa.
Jika investor fokus ke cari duit, sebaiknya pilih budget hotel, karena rasio GOP (gross operating profit) cenderung tinggi dan stabil - tanpa pengaruh food cost yang seringkali turun-naik tergantung season.
Jika cari prestige, sesuai anggaran yang tersedia bisa maju ke hotel bintang 3 ke atas - asal jangan tanggung.
Khususnya pada pilihan budget hotel, tetaplah menjadi budget hotel. Dalam arti tipe kamar yang disediakan tidak perlu macam-macam. Istilahnya, kalau bisa menginap di kamar biasa - hotel bintang 5, buat apa menginap di kamar suite hotel bintang 2 dengan harga yang sama, iya toh? Hotel budget tidak bisa jual prestige. Titik. So, don't sweat it.
Tergantung lokasi, fasilitas lain yang bisa dibilang critical adalah area parkir di dalam properti. Di Bali, area parkir mungkin tidak terlalu penting kecuali punya fasilitas MICE dan social event, karena sebagian besar tamunya berasal dari luar pulau sehingga banyak menggunakan trasportasi umum yang tidak perlu ikutan stay saat tamu menginap. Tapi di Bandung, yang sebagian besar tamu masih berasal dari berbagai kota lain di pulau yang sama - khususnya Jakarta for both business and leisure, memang lebih nyaman membawa kendaraan pribadi yang berarti ikutan stay di hotel saat tamu menginap, sehingga kapasitas parkir di dalam properti sejumlah minimal 80% dari jumlah kamar yang tersedia termasuk untuk parkir karyawan dan vendor - sangat diperlukan, even in any budget hotel.
MARKET POSITIONING
Seberapa besar kapasitas yang disediakan sebaiknya juga mempertimbangkan kompetitor yang sudah dan mungkin akan beroperasi di sekitar lokasi yang dipilih, sedikit-banyak akan berpengaruh pada bisnis hotel yang dijalankan.
Bukan tidak mungkin, memilih untuk menjalankan budget hotel di lokasi yang berdekatan dengan hotel berkapasitas penuh bisa juga menguntungkan, sebagai partner penyedia tambahan kamar yang seringkali dibutuhkan saat mereka melayani event dengan sejumlah besar tamu - sebagian dengan anggaran terbatas, selain alasan overbooked.
Mengenai kompetitor sebaiknya berdasarkan perbandingan apple to apple, jenis properti serupa dengan kapasitas setidaknya bisa dianggap setara, baik dalam kualitas maupun kuantitas, terlepas dari brand yang digunakan.
Pada chain hotel, standar yang ada biasanya lebih established dibanding pada properti dengan personal brand - yang biasanya cenderung tergantung pada kemauan owners.
BUSINESS PROJECTION
Setelah analisa terstruktur dari ketiga faktor sebelumnya, barulah bisa dibangun proyeksi bisnis dalam bentuk angka, biasanya minimal untuk 10 tahun kedepan.
Berdasarkan analisa market positioning diantara competitors set bisa ditentukan harga untuk perkiraan pendapatan, juga rata-rata room occupancy beserta naik-turunnya sesuai season.
Kemudian mengacu pada inflation rate dan GDP growth bisa diperkirakan cost & expenses sesuai room occupancy khususnya pada variable cost.
Sebisanya sampai dengan 10 tahun tersebut rampung, investasi diharapkan sudah bisa BEP. Diluar dari biaya tanah dan konstruksi, investasi untuk barang dan perlengkapan juga perlu hati-hati. Tekankan pada low maintenance - good quality, biasanya mahal diawal, tapi tahan lama dan tidak banyak makan biaya perawatan kedepannya.
Bekerjasama dengan operator hotel - baik lokal maupun internasional, akan banyak kompromi dalam setiap sisi investasi, meskipun pada akhirnya go or no-go tetap ada ditangan owners. Namun keuntungan yang harus dipertimbangkan adalah biasanya pihak operator hotel - tergantung skalanya, sudah memiliki marketing system berikut database yang sudah jadi dan siap digunakan.
Perlu diakui, database operator akan sangat membantu owners dalam memulai bisnis, disamping standar operasional mendetil yang juga siap pakai. Yang pasti umumnya owners tahu beres tentunya dengan privilege untuk memberi kritik dan komentar atas apapun yang dirasa kurang sesuai dalam pelaksanaan maupun hasilnya.
Apabila memilih untuk menggunakan operator pun, hal-hal tertentu harus dipahami dan dipertimbangkan. International chain biasanya charging fee lebih tinggi dan barang-barang yang termasuk standar mereka pun berharga lebih mahal - walaupun sebagian bisa dinegosiasikan untuk diganti dengan produk lokal yang lebih murah yang memenuhi standar mereka, tapi standar mereka dalam operasional juga bisnis pun sudah established dan sangat dapat diandalkan, khususnya dalam hal safety & security termasuk risk prevention yang terlepas dari biaya yang mungkin harus dikeluarkan - tujuan utamanya adalah melindungi aset dan bisnis owners.
Disisi lain local chain lebih lunak dan cenderung negotiable hingga ke besaran fee dan kualitas barang, supaya biaya pun bisa lebih ditekan, atapun dialokasikan ke hal lain yang dirasa lebih perlu. The point is, operator lokal umumnya lebih nurut sama owners. Kadang saking nurutnya bisa menyesuaikan standar dan kualitas dengan kemauan owners yang sebenarnya mungkin saja bisa merugikan owner sendiri khususnya dalam proteksi aset dan bisnis, meskipun tidak sedikit juga operator lokal yang sudah stabil dalam corporate management sehingga bisa memberikan win-win solution at least pada standar lokal.
Manapun yang dipilih sebaiknya yang menurut investor dapat dipercaya dengan visi-misi investor tanpa mengorbankan kualitas.
Nah, untuk menyiapkan feasibility study yang tepat sesuai dengan anggaran dan tujuan bisnis, investor bisa menunjuk konsultan yang diinginkan, tapi tentunya yang berpengalaman dibidangnya.
Semoga manfaat.
Untuk komentar dan pertanyaan atau mungkin perlu bantuan lebih lanjut silakan kontak via kolom comment dibawah ya.
Bukan tidak mungkin, memilih untuk menjalankan budget hotel di lokasi yang berdekatan dengan hotel berkapasitas penuh bisa juga menguntungkan, sebagai partner penyedia tambahan kamar yang seringkali dibutuhkan saat mereka melayani event dengan sejumlah besar tamu - sebagian dengan anggaran terbatas, selain alasan overbooked.
Mengenai kompetitor sebaiknya berdasarkan perbandingan apple to apple, jenis properti serupa dengan kapasitas setidaknya bisa dianggap setara, baik dalam kualitas maupun kuantitas, terlepas dari brand yang digunakan.
Pada chain hotel, standar yang ada biasanya lebih established dibanding pada properti dengan personal brand - yang biasanya cenderung tergantung pada kemauan owners.
BUSINESS PROJECTION
Setelah analisa terstruktur dari ketiga faktor sebelumnya, barulah bisa dibangun proyeksi bisnis dalam bentuk angka, biasanya minimal untuk 10 tahun kedepan.
Berdasarkan analisa market positioning diantara competitors set bisa ditentukan harga untuk perkiraan pendapatan, juga rata-rata room occupancy beserta naik-turunnya sesuai season.
Kemudian mengacu pada inflation rate dan GDP growth bisa diperkirakan cost & expenses sesuai room occupancy khususnya pada variable cost.
Sebisanya sampai dengan 10 tahun tersebut rampung, investasi diharapkan sudah bisa BEP. Diluar dari biaya tanah dan konstruksi, investasi untuk barang dan perlengkapan juga perlu hati-hati. Tekankan pada low maintenance - good quality, biasanya mahal diawal, tapi tahan lama dan tidak banyak makan biaya perawatan kedepannya.
Bekerjasama dengan operator hotel - baik lokal maupun internasional, akan banyak kompromi dalam setiap sisi investasi, meskipun pada akhirnya go or no-go tetap ada ditangan owners. Namun keuntungan yang harus dipertimbangkan adalah biasanya pihak operator hotel - tergantung skalanya, sudah memiliki marketing system berikut database yang sudah jadi dan siap digunakan.
Perlu diakui, database operator akan sangat membantu owners dalam memulai bisnis, disamping standar operasional mendetil yang juga siap pakai. Yang pasti umumnya owners tahu beres tentunya dengan privilege untuk memberi kritik dan komentar atas apapun yang dirasa kurang sesuai dalam pelaksanaan maupun hasilnya.
Apabila memilih untuk menggunakan operator pun, hal-hal tertentu harus dipahami dan dipertimbangkan. International chain biasanya charging fee lebih tinggi dan barang-barang yang termasuk standar mereka pun berharga lebih mahal - walaupun sebagian bisa dinegosiasikan untuk diganti dengan produk lokal yang lebih murah yang memenuhi standar mereka, tapi standar mereka dalam operasional juga bisnis pun sudah established dan sangat dapat diandalkan, khususnya dalam hal safety & security termasuk risk prevention yang terlepas dari biaya yang mungkin harus dikeluarkan - tujuan utamanya adalah melindungi aset dan bisnis owners.
Disisi lain local chain lebih lunak dan cenderung negotiable hingga ke besaran fee dan kualitas barang, supaya biaya pun bisa lebih ditekan, atapun dialokasikan ke hal lain yang dirasa lebih perlu. The point is, operator lokal umumnya lebih nurut sama owners. Kadang saking nurutnya bisa menyesuaikan standar dan kualitas dengan kemauan owners yang sebenarnya mungkin saja bisa merugikan owner sendiri khususnya dalam proteksi aset dan bisnis, meskipun tidak sedikit juga operator lokal yang sudah stabil dalam corporate management sehingga bisa memberikan win-win solution at least pada standar lokal.
Manapun yang dipilih sebaiknya yang menurut investor dapat dipercaya dengan visi-misi investor tanpa mengorbankan kualitas.
Nah, untuk menyiapkan feasibility study yang tepat sesuai dengan anggaran dan tujuan bisnis, investor bisa menunjuk konsultan yang diinginkan, tapi tentunya yang berpengalaman dibidangnya.
Semoga manfaat.
Untuk komentar dan pertanyaan atau mungkin perlu bantuan lebih lanjut silakan kontak via kolom comment dibawah ya.
Comments
Post a Comment